买房卖房由谁缴契税

房屋买卖会涉及契税。《中华人民共和国契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人。因此，个人买房属于承受房屋权属，是契税纳税人；单纯卖房的一方并不承受房屋权属，不是契税纳税人。

判断契税由谁缴纳，核心不在于合同中有几个当事人，而在于谁承受土地、房屋权属。房屋买卖中由买方承受，赠与、互换等权属转移方式则应根据实际承受方判断。

哪些房屋权属转移行为涉及契税

《中华人民共和国契税法》第二条明确将房屋买卖、房屋赠与、房屋互换列入契税征收范围。以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，也应当依照该法征收契税。

因此，取得房屋并不限于支付价款后办理过户。接受房屋赠与、与他人互换房屋，或者通过作价投资、偿还债务、划转、奖励等方式取得房屋权属，都可能进入契税制度范围。具体是否计税以及适用什么税率，还要结合权属转移方式、计税依据和优惠条件判断。

法定税率与地方具体税率

《中华人民共和国契税法》规定，契税税率为3%–5%。这个比例是法定税率幅度，不表示全国所有地区统一按其中某一个比例征税。

具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%–5%的幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。省级政府还可以依照法定程序，对不同主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别税率。

所以，判断一笔住房交易最终适用多少契税，不能只看“3%–5%”这一幅度，还要看购买地确定的具体适用税率，以及交易是否属于住房税收优惠范围。

计税依据和应纳税额怎么算

房屋买卖的计税依据，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。也就是说，房屋交易对价不只表现为货币支出，还可能包括实物和其他经济利益。

成交价格明显偏低且无正当理由的，由税务机关核定计税依据，不能仅以明显偏低的合同价格作为计税依据。

确定计税依据后，应纳税额的计算公式为：

应纳税额＝计税依据×具体适用税率

例如，计税依据中包含货币、实物和其他经济利益对应的价款，均应纳入合同确定的成交价格；最终应纳税额再乘以该笔交易适用的具体税率。

个人购买住房的现行优惠

财政部、税务总局、住房城乡建设部2024年第16号公告自2024年12月1日起执行。个人购买家庭唯一住房、家庭第二套住房，符合公告面积条件的，可以按以下优惠税率征收契税：

住房类型 房屋面积 减按税率
家庭唯一住房 140平方米及以下 1%
家庭唯一住房 140平方米以上 1.5%
家庭第二套住房 140平方米及以下 1%
家庭第二套住房 140平方米以上 2%

家庭唯一住房中的家庭成员范围，包括购房人、配偶以及未成年子女。家庭第二套住房，是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

这些税率是个人购买家庭唯一住房或第二套住房时适用的优惠税率，不应与3%–5%的法定税率幅度混为一谈。法定税率由省级依法确定，符合优惠条件的住房交易则按公告规定减征。

申请住房优惠要提交什么材料

纳税人申请享受上述住房税收优惠，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明，以及购房所在地房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。

具备部门信息共享条件的，纳税人可以授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息。不具备信息共享条件，且不能提交相关证明材料的，可以按规定适用告知承诺制，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

住房优惠由家庭住房情况决定，因此家庭成员信息、购房所在地出具的书面查询结果以及相关证明材料，都是判断能否享受优惠的重要依据。

纳税时间、地区差异与减免边界

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。也就是说，签订权属转移合同与办理权属登记并不是同一个纳税节点。

住房契税优惠的具体操作办法，由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定；具体适用税率和差别税率也由省级依法确定。因此，各地实际办理口径和具体适用税率可能不同，不能仅凭法定税率幅度判断最终结果。

关于居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形，法律采用的是“国务院可以规定免征或者减征，并报全国人民代表大会常务委员会备案”的授权性规则。这项授权为国务院规定相应免税、减税政策提供依据，但不能把授权条款本身直接理解为相关主体均可无条件享受的优惠。现行个人住房优惠应按2024年第16号公告及当地具体操作办法判断。

常见问题

1. 买卖双方是否都要缴契税？

不是由合同双方共同缴纳。契税纳税人应当是承受土地、房屋权属的一方，普通房屋买卖中承受方为买方，出卖方不属于契税纳税人。

2. 3%–5%是否意味着每个地方都一样？

不是。该比例只是法定幅度，各地具体适用税率由省级政府提出并报同级人民代表大会常务委员会决定，还可以设置差别税率。

3. 两套住房面积相同时，优惠税率是否相同？

不一定。140平方米以上时，家庭唯一住房减按1.5%征收，家庭第二套住房减按2%征收，两类住房适用不同优惠税率。

4. 没有办理产权登记，能否暂不申报？

不能据此暂缓申报。纳税义务在签订土地、房屋权属转移合同的当日发生，依法办理权属登记手续前就应申报缴纳。

5. 合同成交价明显偏低怎么办？

明显偏低且没有正当理由的，计税依据由税务机关核定。合同价格不能脱离实际交易对价任意压低。